В белорусской практике участились случаи, когда арендодатели пытаются расторгнуть договор аренды не потому, что арендатор нарушил условия, а по причинам, связанным с желанием сдать помещение на других условиях. Иногда это сопровождается обвинениями в просрочке оплаты, нарушениях правил эксплуатации или иных формальных поводах, которые не всегда имеют под собой реальное основание. Для арендатора, добросовестно исполняющего условия договора, важно знать: такие действия можно и нужно оспаривать.
Каковы правовые основания расторжения договора аренды в суде?
Согласно статье 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь, договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор нарушает условия договора. Однако суд не примет иск автоматически: арендодатель обязан направить предупреждение о нарушении и предоставить разумный срок для его устранения. Только при повторных или существенных нарушениях, не устранённых в срок, возможно обращение в суд.
Что значит «существенное нарушение», и как арендатор может это оспорить?
Судебная практика показывает, что не каждое нарушение арендатором условий договора признаётся судом существенным. Так, в одном деле суд отказал в расторжении договора, несмотря на наличие задолженности за один месяц, поскольку арендатор погасил её до суда и не имел иных нарушений. В другом случае суд признал, что отсутствие ремонта в помещении не является достаточным основанием, если договором ремонт не предусмотрен как обязанность арендатора.
Как арендатор может выстроить правовую защиту?
Первая тактика — задокументировать исполнение всех обязательств. Сохраняйте подтверждения оплаты, акты приёма-передачи, переписку по вопросам аренды. Если арендодатель направляет претензию — оперативно реагируйте, направляя ответ с указанием на отсутствие нарушений или устранение замечаний.
Вторая тактика — юридически обоснованный отказ от досудебного соглашения. Если предложение расторгнуть договор направлено без оснований, арендатор вправе в письменной форме отказаться от него и заявить о готовности продолжать исполнение договора. Это создаёт правовую позицию, свидетельствующую о добросовестности арендатора.
Третья — активная защита в суде. Если арендодатель всё же подаёт иск, важно своевременно подать возражение, ходатайства об истребовании документов, представить доказательства устранения нарушений.
Малоизвестный факт: согласно абз. 4 ч. 1 пункта 30 постановления Пленума ВХС № 1, если арендатор устранил нарушения в разумный срок после получения предупреждения, суд обязан отказать в удовлетворении иска о расторжении договора.
Какие аргументы помогают арендаторам выигрывать дела?
Решающими становятся:
- отсутствие уведомлений от арендодателя;
- несоблюдение процедуры предупреждения;
- устранение нарушений до суда;
- несущественный характер нарушений;
- добросовестность арендатора.
Если арендодатель злоупотребляет правом на подачу иска, суд может отказать в иске по мотивам недопустимости формального подхода. Пример — дело № 245-12/2023, где арендодатель требовал расторжения из-за незначительного перерасхода электроэнергии. Суд указал: такие действия не создают угрозу интересам арендодателя и не могут быть основанием для расторжения.
Почему важно привлекать юриста?
Даже при уверенности в своей правоте, арендатору сложно самостоятельно представить позицию в суде, опираясь на судебную практику, правильно оформить документы и воспользоваться процессуальными инструментами. Ошибка в сроке подачи возражения, неполный пакет документов, пропущенный аргумент — всё это может повлиять на исход дела.
Юристы юридической фирмы «Экономические споры» имеют многолетнюю практику по защите арендаторов в экономических судах. Мы анализируем договор, собираем доказательства, составляем возражения, ходатайства, представляем интересы клиента в суде и переговорах.
Компания объединяет специалистов с опытом от 15 до 25 лет. Руководитель — Сергей Белявский, бывший судья экономического суда, арбитр МАС при БелТПП, автор 5 книг и более 1200 публикаций. У нас есть офисы в Минске и Гродно, мы обслуживаем клиентов на русском, польском и английском языках, работаем с международными компаниями.
Если арендодатель требует расторжения договора, но вы уверены в своей позиции — не соглашайтесь без анализа. Свяжитесь с нашей командой через сайт https://e-sud.by, и мы предложим вам правовую тактику, подтверждённую судебной практикой и законодательством.
